O mercado de crédito imobiliário no Brasil registrou um crescimento expressivo de 23% no primeiro semestre de 2026, alcançando R$ 180,9 bilhões, impulsionado principalmente por modalidades com recursos de fontes específicas, como a caderneta de poupança (SBPE) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Em paralelo, uma reforma regulatória nos empréstimos consignados, atrelada ao FGTS, está redefinindo o cenário de risco para bancos e consumidores.
Crédito imobiliário cresce e consignados se transformam
Mesmo com a taxa Selic em patamares elevados, o financiamento imobiliário brasileiro surpreende com um salto de 23% na primeira metade de 2026. Este desempenho é quase inteiramente atribuído a empréstimos com recursos vinculados, provenientes de contas de poupança regulamentadas (SBPE) e do FGTS. O programa Minha Casa Minha Vida, especialmente a faixa de maior renda (Band 3), tem sido um grande catalisador, com o financiamento para construção mais que dobrando, indicando confiança dos incorporadores na demanda.
A Caixa Econômica Federal, sozinha, liberou R$ 64,2 bilhões em crédito habitacional no primeiro trimestre, um aumento anual de 30,6%, elevando seu portfólio de hipotecas acima de R$ 1 trilhão. Esse movimento demonstra a força do crédito direcionado, que opera com taxas reguladas, independentes da flutuação da Selic, que é a principal ferramenta do Banco Central para controlar a inflação e dita o custo do crédito livre.
Conforme apurado pelo Campo Grande NEWS, a diferença entre os dois mercados de crédito é fundamental. Enquanto o crédito livre sente o peso da taxa básica de juros, as linhas vinculadas, como as que utilizam recursos do SBPE e do FGTS, funcionam em sistemas separados. As taxas de captação dessas fontes são definidas por regulamentação, não pelo mercado, o que garante um fluxo de crédito mais estável e abaixo do custo de mercado, mesmo em cenários de alta da Selic.
O papel do FGTS e a nova linha de consignados
Desde o final de junho de 2026, trabalhadores formais podem utilizar até 10% do saldo do FGTS e parte da futura multa rescisória como garantia para empréstimos consignados. Essa nova modalidade estabeleceu um teto de juros mensais de aproximadamente 1,99%, um valor significativamente menor, cerca de 40% inferior, à média de 3,79% ao mês observada em abril para empréstimos consignados privados. Dados do Banco Central indicam que quase metade dos contratos de consignado digital CLT existentes possuem taxas acima de 4% ao mês.
O resultado é um mercado segmentado. O crédito consignado com garantia do FGTS está ganhando espaço devido às taxas mais baixas, enquanto produtos privados de consignado, com juros mais altos, enfrentam compressão de margem e menor volume de originação. Os empréstimos consignados, uma particularidade brasileira, têm o desconto da parcela diretamente na folha de pagamento, o que historicamente resultou em baixas taxas de inadimplência.
Ao adicionar a garantia do FGTS a essa estrutura de débito automático, a nova linha de crédito reduz ainda mais o risco para os bancos, repassando a economia para o consumidor na forma de um teto de juros mais baixo. Conforme o Campo Grande NEWS checou, essa medida visa democratizar o acesso ao crédito para a população de menor renda, que se beneficia tanto do Minha Minha Casa quanto da nova linha de consignados.
Quem se beneficia e quem sente a pressão
Famílias de baixa renda estão acessando crédito através do Minha Casa Minha Vida e da nova linha de consignado com teto de juros, ambas atreladas à rede de segurança do FGTS. Paralelamente, os empréstimos com garantia de imóvel (CGI) saltaram 30,9% no primeiro semestre, sugerindo que tomadores de renda média e alta estão utilizando o patrimônio imobiliário já existente para obter liquidez. Essa estratégia é racional em um ambiente de Selic alta, mas concentra risco no próprio setor imobiliário.
Os bancos estão reavaliando os riscos no segmento de consignados sem teto, onde dados de curto prazo já apontam um declínio real de 1,6% ao mês em empréstimos para famílias sem destinação específica em fevereiro de 2026. Fintechs e credores digitais, que se especializaram em crédito consignado de alta taxa, enfrentam o ajuste mais acentuado. Para compradores estrangeiros, a dinâmica indica uma concorrência doméstica crescente por unidades subsidiadas pelo FGTS, enquanto o mercado de crédito livre permanece restrito e caro.
O que isso significa para quem compra imóveis no Brasil
A expansão de 23% no crédito imobiliário está concentrada em linhas direcionadas, inacessíveis para estrangeiros. Um comprador não residente dependerá de empréstimos com recursos livres, onde as concessões caíram 8% e as taxas refletem o impacto total da Selic. O boom na construção civil pode, a longo prazo, amenizar restrições de oferta em cidades-chave, mas no curto prazo, canaliza capital para projetos de habitação popular, e não para o mercado de luxo.
A reforma do crédito consignado pode, indiretamente, sustentar a demanda por imóveis ao melhorar a capacidade de endividamento das famílias. No entanto, sinaliza também a disposição dos reguladores em limitar retornos, um fator que investidores de longo prazo devem considerar no risco do setor financeiro brasileiro. Para compradores estrangeiros, um real desvalorizado pode, por vezes, compensar os altos custos de juros locais. Contudo, a contração no crédito de livre recurso significa menos bancos competindo por esse negócio, o que pode se traduzir em requisitos de garantia mais rigorosos e prazos de empréstimo mais curtos.
Qualquer pessoa que esteja estruturando uma compra de imóvel hoje deve questionar se o banco parceiro local depende de financiamento direcionado que possa ser redirecionado por uma mudança de política. Conforme o Campo Grande NEWS analisou, a complexidade do mercado exige cautela e um entendimento profundo das fontes de financiamento disponíveis.
Perspectivas para o restante de 2026
Executivos da Abecip preveem um crescimento total do crédito imobiliário em torno de 16% para o ano inteiro, com o segmento FGTS expandindo 5% e o SBPE, 15%. O crédito habitacional com recursos vinculados já havia crescido 9,5% na comparação anual até fevereiro. A nova linha FGTS-consignado deve continuar em expansão, mas os números agregados de crédito consignado podem permanecer voláteis à medida que os bancos reajustam seus portfólios legados.
Para os compradores de imóveis, a mensagem é clara: o crédito subsidiado é abundante para os locais, enquanto o mercado livre permanece um clube seletivo e de alto custo. Duas questões em aberto moldarão o segundo semestre. Primeiro, a base de poupança do SBPE conseguirá crescer rápido o suficiente para financiar a expansão projetada de 15% sem que os bancos compitam mais agressivamente por depósitos, elevando as taxas de captação direcionada? Segundo, o Banco Central tolerará o crescente diferencial entre o crédito subsidiado e o de livre mercado, ou poderá eventualmente pressionar por medidas para reduzir o spread, alterando o cálculo para tomadores locais e estrangeiros?
