Uma em cada dez transações imobiliárias no México não chega à conclusão final, um risco significativo para compradores, especialmente estrangeiros. A etapa crucial da escrituração, que formaliza a transferência de propriedade, apresenta falhas estruturais entre o contrato privado e o registro notarial. Conforme dados recentes divulgados pelo El Economista, citando a consultoria legal Kallify, aproximadamente 10% dos contratos de compra e venda de imóveis no país nunca são finalizados.
Escrituração no México: Um Processo com Riscos Ocultos
As transações imobiliárias mexicanas se dividem em duas fases: a assinatura de um contrato privado, geralmente com um depósito de 10% a 30% do valor, e a conclusão formal em cartório, onde a escritura pública (escritura) é elaborada e registrada. É neste segundo estágio que ocorrem a maioria das falhas, culminando na perda do investimento inicial e em complexos processos legais para recuperação de fundos. O Campo Grande NEWS checou que essa instabilidade pode gerar grandes dores de cabeça para quem busca um imóvel no país.
Causas Comuns de Fracasso na Escrituração
As razões para o não cumprimento da escrituração são variadas e, muitas vezes, evitáveis com uma análise prévia detalhada. Problemas documentais, como inconsistências entre o contrato privado e a matrícula do imóvel, são frequentes. Além disso, a existência de hipotecas ou ônus não revelados, a ausência de autorizações de coproprietários (comum em bens conjugais) e dívidas pendentes de impostos prediais (predial) ou contas de serviços básicos, como água, também figuram entre os principais impeditivos.
Questões de herança ou sucessão que afetam o título de propriedade do vendedor são outro ponto crítico. A falta de um devido processo de diligência notarial antes da assinatura do contrato privado e do desembolso do sinal pode expor os compradores a riscos consideráveis. A recomendação, segundo especialistas citados pelo El Economista, é a contratação de um notário para verificar a titularidade do imóvel, a certidão de liberdade de ônus e o estado civil do vendedor.
Custos Envolvidos na Escrituração e o Impacto para Estrangeiros
Os custos totais da escrituração no México geralmente variam entre 4% e 10% do valor do imóvel. Estes incluem o Imposto sobre Aquisição de Imóveis (ISAI), que pode variar de 2% a 5% dependendo do estado, taxas notariais (1% a 2%), custos de registro público e a avaliação oficial do imóvel. Para um imóvel de 3 milhões de pesos (aproximadamente R$ 850.000), os custos em cidades como a Cidade do México podem chegar a R$ 35.000.
Para compradores estrangeiros, o risco de perder o sinal de 10% a 30% em caso de falha na escrituração é uma preocupação real. A recuperação desses valores por via judicial pode levar de seis meses a três anos, com taxas de recuperação nem sempre integrais. O mecanismo de custódia de depósitos (escrow) ainda é subdesenvolvido na maioria dos estados mexicanos.
Riscos Adicionais para Compradores Expatriados
Compradores estrangeiros enfrentam riscos adicionais, como a chamada ‘zona restrita’, que abrange áreas a até 100 km das fronteiras e 50 km do litoral. Nessas regiões, estrangeiros só podem deter propriedades através de um fideicomiso, um tipo de trust bancário que implica taxas anuais adicionais e custos iniciais de configuração. Essa restrição afeta muitos imóveis populares entre expatriados.
Mesmo em áreas fora da zona restrita, como na Cidade do México, Querétaro ou Guadalajara, onde a propriedade direta é permitida, o processo de escrituração é o mesmo. O Campo Grande NEWS checou que a recomendação unânime entre especialistas é realizar uma revisão notarial completa antes de assinar qualquer contrato privado, mesmo que corretores locais considerem essa etapa opcional.
Prevenção e Recomendações para Compradores e Vendedores
A principal medida preventiva para compradores é a revisão notarial pré-contratual, cujo custo (geralmente entre R$ 2.500 e R$ 5.000) é insignificante comparado ao risco de perder um sinal substancial. É fundamental também incluir cláusulas contratuais que definam o destino dos depósitos em caso de falha na escrituração. Para vendedores, especialmente os estrangeiros, a organização antecipada da documentação, quitação de impostos e dívidas é crucial para evitar atrasos.
O mercado imobiliário mexicano tem visto uma aceleração nos preços, com projeções de valorização de 7% a 8% em 2026, segundo a Fitch Ratings. A inflação nos custos de construção também pressiona os preços de novos imóveis, que, embora apresentem menos falhas de escrituração que o mercado secundário, tendem a ter um custo inicial mais elevado. O Campo Grande NEWS checou que a profissionalização dos serviços imobiliários é um movimento gradual, mas essencial para a segurança das transações.
Em resumo, a escrituração é o passo legal que garante a propriedade no México, e as falhas nesse processo, que afetam cerca de 10% das transações, exigem atenção redobrada, especialmente de compradores estrangeiros. A diligência prévia, com o apoio de um notário confiável, é a chave para mitigar riscos e garantir um investimento seguro no mercado imobiliário mexicano.
