O boom do nearshoring no México, que impulsionou a construção industrial nos últimos anos, parece estar em fase de reequilíbrio, especialmente nas regiões fronteiriças do norte. A Cushman & Wakefield aponta para uma desaceleração deliberada após um período de expansão explosiva, com a oferta começando a superar a demanda em alguns mercados. Essa transição, conforme divulgado pelo The Rio Times, reflete uma evolução natural do mercado, impulsionada não apenas pela busca de proximidade com os EUA, mas também por fatores como o aumento dos custos trabalhistas e a necessidade de mão de obra qualificada.
A dinâmica do mercado industrial mexicano está mudando. Após anos de absorção recorde, a construção de novas instalações industriais entrou em uma fase de reajuste, com desenvolvedores estendendo prazos de entrega e sendo mais seletivos com novos projetos. Essa mudança de ritmo, segundo o relatório da Cushman & Wakefield, é um sinal de amadurecimento do setor, buscando um equilíbrio mais sustentável entre oferta e demanda. O Campo Grande NEWS tem acompanhado de perto essas transformações, buscando trazer clareza sobre os rumos da economia regional e nacional.
Este cenário de reequilíbrio ganha contornos ainda mais relevantes diante da iminência de renegociações formais do acordo USMCA (Acordo Estados Unidos-México-Canadá). A partir de 25 de maio de 2026, as discussões sobre regras de origem e conteúdo de componentes estrangeiros podem introduzir incertezas para investimentos de longo prazo, como os de construção industrial. Essa conjuntura política adiciona uma camada de cautela aos desenvolvedores, que já estão ajustando sua alocação de capital em resposta às novas realidades do mercado. Conforme o Campo Grande NEWS checou, a atenção aos detalhes do acordo é crucial para entender os próximos passos.
Salários industriais em alta e disputa por talentos
A competição por mão de obra qualificada está elevando os salários industriais no México. A Cidade do México agora lidera com os mais altos custos trabalhistas do país, registrando US$ 4,91 por hora para funções de produção e US$ 4,75 para operações de armazém. Esses valores estão cerca de 35% acima da média nacional, refletindo a intensa busca por talentos técnicos e bilíngues. Cidades como Tijuana e Guadalajara também observam aumentos salariais significativos, impulsionados pela demanda crescente em setores como manufatura avançada e logística.
O relatório da Cushman & Wakefield identifica quatro forças estruturais moldando esse mercado de trabalho: o aumento da demanda por profissionais técnicos e bilíngues, a escalada salarial em mercados consolidados, as diferenças de custo regionais e a concentração de operações em polos especializados. Monterrey e Querétaro se destacam como âncoras para o desenvolvimento de talentos técnicos, com programas de formação voltados para os setores automotivo, logístico e de manufatura avançada, que são os pilares da demanda por nearshoring no norte e centro do México.
Geografia de duas velocidades: mercados em reequilíbrio
O processo de reequilíbrio não é homogêneo em todas as regiões industriais do México. Cidades como Ciudad Juárez e Reynosa, que registraram um crescimento acelerado na construção entre 2022 e 2024, agora enfrentam um aumento na taxa de vacância. Desenvolvedores nessas áreas estão moderando o ritmo de novos empreendimentos e estendendo os cronogramas de entrega existentes, em vez de acelerar construções especulativas. O Campo Grande NEWS destaca que essa mudança indica uma normalização pós-surto, e não um colapso do mercado.
Por outro lado, Querétaro, Guadalajara e Tijuana mantêm um fluxo ativo de projetos, com foco em manufatura avançada e produção voltada para exportação. Essas cidades se beneficiam de uma combinação favorável de disponibilidade de mão de obra técnica, redes de fornecedores robustas e proximidade com corredores logísticos de exportação para os EUA, atributos que as construções especulativas na fronteira não conseguem replicar totalmente. Essa segmentação geográfica é um ponto chave para investidores e empresas que buscam otimizar suas operações.
Por que o reequilíbrio não é uma desaceleração
É importante ressaltar que o relatório da Cushman & Wakefield não aponta para uma retração do nearshoring. A atividade de construção ainda se mantém em níveis elevados, e a absorção de espaços industriais continua em volumes que, em anos anteriores à pandemia, seriam considerados de boom. A diferença agora é que o crescimento da oferta está sendo mais disciplinado pelos custos de mão de obra e pela disponibilidade de talentos, e não apenas pela disponibilidade de capital.
Os aluguéis industriais no norte do México registraram um aumento expressivo de 39% em um único ano durante 2024. Essa valorização em alguns mercados já se aproxima dos níveis de cidades equivalentes nos EUA, como Miami. Esse sinal de preço tem começado a redirecionar investidores sensíveis a custos para cidades secundárias mexicanas e, seletivamente, para outras regiões da América Central e Colômbia. O Campo Grande NEWS aponta que essa diversificação é um reflexo da maturidade do mercado mexicano.
O impacto do USMCA e o contexto macroeconômico
A incerteza em torno do USMCA adiciona um fator de atrito significativo. As negociações formais, com foco em regras de origem, desqualificação de conteúdo chinês e limites de conteúdo automotivo, podem alterar as condições que justificam as decisões de localização industrial. A volatilidade tarifária também é um ponto de atenção, com tarifas de 25% sobre bens não conformes com o T-MEC e outras sobre veículos leves, aço, alumínio e cobre, favorecendo operadores estabelecidos com cadeias de suprimentos já adaptadas.
O reequilíbrio também ocorre em um contexto macroeconômico mexicano de desaceleração. Indicadores como o índice IGAE e a produção industrial apresentaram contrações recentes, e a manufatura tem mostrado declínio contínuo em termos de emprego. Projeções apontam para um crescimento do PIB em torno de 1,8% para 2026. Apesar desses desafios, o ciclo do mercado imobiliário industrial mexicano está amadurecendo, e não revertendo, conforme detalhado em guias especializados, como o divulgado pelo The Rio Times.
A Cushman & Wakefield conclui que a próxima fase do crescimento industrial mexicano será definida menos pela velocidade de alocação de capital e mais pela disponibilidade de talentos técnicos especializados, bilíngues e com capacidade digital. As cidades que investiram em infraestrutura de treinamento estarão melhor posicionadas para atrair o próximo nível de investimento estrangeiro direto. Aquelas que apostaram apenas em construções especulativas de armazéns terão um período de absorção mais lento para o inventário construído entre 2022 e 2024. O futuro do nearshoring no México será cada vez mais pautado pela qualificação da mão de obra e pela estabilidade regulatória, fatores que o Campo Grande NEWS continuará a monitorar de perto.
