O número de ações de despejo no Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) quase dobrou em cinco anos. De 472 casos em 2020, os processos saltaram para 919 em 2025, representando um aumento de 94,7%. Deste total no último ano, 827 já foram julgados, conforme informações divulgadas. Essa escalada nos processos de despejo reflete uma crescente tensão no mercado de locações, onde a retomada de imóveis pelo proprietário se tornou uma realidade cada vez mais comum e, por vezes, complexa.
O fenômeno, que indica um problema recorrente e em crescimento, nem sempre encontra uma solução rápida. A retirada do inquilino do imóvel pelo proprietário, que pode ocorrer por diversos motivos, tem levado muitos a buscarem a via judicial. A análise dos dados revela que a modalidade mais comum de ação de despejo é a que une a desocupação do imóvel à cobrança de aluguéis vencidos, demonstrando que a inadimplência é um dos principais gatilhos para o ajuizamento dessas ações.
Existem três tipos principais de ações de despejo previstas em lei. A primeira envolve o pedido de retirada do locatário por qualquer tipo de infração contratual, que vá além da falta de pagamento. A segunda, e talvez a mais frequente, é a ação de despejo motivada especificamente pela falta de pagamento dos aluguéis. Já a terceira modalidade, que concentra o maior volume de processos, combina o pedido de desocupação com a cobrança dos valores devidos, buscando resolver ambas as questões em um único processo judicial.
Despejo: Uma Medida Exclusivamente Judicial
Renato Perez, vice-presidente do Secovi/MS (Sindicato da Habitação), enfatiza que o processo de despejo é, por natureza, uma medida judicial. Ele explica que, embora imobiliárias e proprietários devam sempre buscar uma solução amigável, através de notificações extrajudiciais para pagamento de débitos ou desocupação voluntária, a ordem de despejo em si só pode ser emitida por um juiz. “Se o inquilino não sair espontaneamente, é necessário ingressar com ação na Justiça”, afirma Perez.
O especialista detalha que, para que uma liminar de despejo seja concedida, o proprietário precisa cumprir requisitos legais rigorosos. Um dos principais é a prestação de caução, que geralmente corresponde a três meses de aluguel. A ausência dessa garantia é um motivo comum para a negativa da liminar. “O juiz pode entender que o motivo alegado para o despejo exige uma análise mais aprofundada antes de uma decisão tão grave quanto a desocupação imediata do imóvel”, complementa.
O Campo Grande News acompanhou casos que ilustram a complexidade desses processos. Em uma ação iniciada em 2023, um locador ainda não conseguiu retomar o imóvel. O contrato, que vigorava desde 2020 para uma casa no Residencial Villagio Parati, com aluguel de R$ 1 mil, foi marcado por inadimplência recorrente. O pedido de despejo foi ajuizado em julho de 2023, mas a liminar foi negada, pois o juiz entendeu que os critérios da Lei do Inquilinato não haviam sido integralmente cumpridos, como a apresentação da caução exigida.
Desafios na Execução da Ordem Judicial
Em outro caso, a liminar de despejo só foi concedida após recurso em segunda instância. O contrato, firmado em abril do ano passado para uma casa no bairro TV Morena, com aluguel de R$ 1,3 mil, teve início de inadimplência em agosto. Em primeira instância, o pedido foi negado. Contudo, em segunda instância, o desembargador considerou que o contrato e a inadimplência estavam comprovados, preenchendo os requisitos legais. A decisão levou em conta que, apesar de existir caução, o valor da dívida era superior ao montante depositado.
Para minimizar riscos e agilizar processos, Renato Perez recomenda que a locação seja administrada por uma imobiliária. “Uma empresa especializada garante um contrato adequado à legislação e conta com assessoria jurídica preparada para agir com rapidez e eficiência na cobrança da dívida e na condução de eventual ação judicial”, explica. Conforme o Campo Grande News checou, a expertise de uma imobiliária pode ser crucial para evitar longas disputas judiciais.
Em situações extremas, quando o inquilino se recusa a cumprir a ordem judicial, o juiz pode autorizar o uso de força policial para garantir o cumprimento do mandado de desocupação. Essa é uma medida drástica, mas prevista em lei para assegurar o direito do proprietário. A reportagem do Campo Grande News buscou entender as nuances desses processos, que impactam diretamente a vida de locadores e locatários, evidenciando a importância do cumprimento dos contratos e da busca por soluções legais e eficazes.
